Este es un buen momento para cambiar la hipoteca, sobre todo porque el índice con el que se calculan los tipos de interés de las hipotecas variables está en mínimos históricos. “El euríbor ha empujado a la baja no solo los tipos de interés variables, sino también los fijos, por lo que los clientes que gozan de un perfil atractivo para los bancos van a tener condiciones que no se habían visto antes.

Es tan fácil como echar números: si los intereses que pagamos por la hipoteca que firmamos hace ocho años están en torno al 3% y ahora podemos conseguir un tipo de interés fijo al 1%, en ciudades como Sevilla, el ahorro para una hipoteca de unos 120.000 euros rondaría los 25.000 euros si nos la lleváramos a un nuevo banco ahora.

Es cierto que las hipotecas fijas, hace unos años, no eran una opción atractiva. Sin embargo, sus condiciones actuales son mucho mejores, lo que las ha convertido en una alternativa real a las hipotecas variables. Como el precio de estos productos ya no es tan diferente, ahora es el momento de elegir una hipoteca a tipo fijo.

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El préstamo hipotecario es el producto financiero que le permite adquirir, mediante un préstamo a largo plazo, el inmueble que desea, quedando el mismo en garantía hipotecaria a favor de la entidad financiera que te otorgue el préstamo, hasta la cancelación del mismo.

Dependiendo del tipo de interés las hipotecas pueden ser:

Hipoteca fija:
Una hipoteca fija es aquella a la que se le aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Esto hace que la cuota mensual a pagar sea siempre la misma durante toda la hipoteca, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen.

Hipoteca variable:
Las hipotecas variables tienen un tipo de interés compuesto por un tipo de referencia, que suele ser el Euribor, más un diferencial fijo. Esto hace que las cuotas mensuales a pagar suban o bajen en función de cómo lo haga el índice de referencia (Euribor).

Hipoteca mixta:
En las hipotecas mixtas se combina el funcionamiento de la hipoteca fija y la variable. El tipo de interés es fijo durante un plazo determinado de la duración del préstamo, mientras que el resto del plazo es variable.

El valor hipotecario es el valor del inmueble fijado mediante una tasación realizada por una empresa acreditada para este fin y que puede ser diferente del valor de compra-venta.
Es un concepto que se deberá entender ante cualquier compraventa en la que se necesite pedir una hipoteca al banco para afrontar el pago. Esto es así porque será en este valor, y no en el de mercado, en el que se base la tasación hipotecaria, imprescindible para solicitar el préstamo.

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, el reparto ha quedado así:

Esto significa que la persona que solicita una hipoteca sólo deberá preocuparse de la tasación, a no ser que ya dispusiese de un documento con menos de 6 meses de antigüedad.

Pedir una hipoteca con el banco de siempre y quedarse con las mismas condiciones hasta haber devuelto el último céntimo es algo cada vez menos común. Para abaratar el coste final de un préstamo hipotecario hay dos vías: hacer una novación, es decir, pactar unas mejoras con la misma entidad que lo concedió, o aceptar una oferta más ventajosa de otro banco y trasladar allí la hipoteca, sin echar a perder su antigüedad. O, lo que es lo mismo, hacer una subrogación.

Amortización

La amortización del préstamo hace referencia al hecho de pagar parte de la hipoteca. Con cada cuota que abonas mes a mes estás amortizando capital del préstamo.

Se entiende por amortización anticipada cuando se devuelve capital adicional al previsto en el cuadro de amortización. Esta amortización anticipada puede ser total o parcial. Cuando es total se trata de una cancelación de la hipoteca o amortización total mientras que, si solo pagas una parte de la hipoteca, es una amortización parcial.

Aval

Un aval es la garantía de un tercero que asume el pago del préstamo en caso de que el deudor no pudiese hacerlo. La persona que avala se llama avalista y tendrá que responder con todos sus bienes, al igual que el deudor.

Capital

El capital hace referencia al dinero que presta una entidad al deudor. Es el importe que, sumado los intereses, devuelves cada mes con la cuota.

Carencia parcial y total

La carencia parcial es un periodo especial, generalmente al principio del préstamo, en el cual únicamente se pagan los intereses de la deuda, sin amortizar capital. La diferencia entre la carencia parcial y la carencia total es que en esta no se paga nada durante el periodo de tiempo establecido, ni intereses ni capital.

Cargas

Las cargas son las deudas que soporta una vivienda. Se dice que una vivienda está libre de cargas cuando no hay hipoteca ni ninguna otra deuda pendiente sobre ella, como puedan ser impuestos, así como usufructos que impidan su libre disfrute. Por ejemplo, si el inmueble está alquilado, el comprador tendría que respetar el contrato al inquilino.

Comisiones

Una comisión es la cantidad que la entidad cobra al deudor por algún trámite o gestión con la hipoteca, y suele ser un porcentaje del valor de la operación. Entre ellas se encuentra la comisión de apertura, la de subrogación y novación o por amortización anticipada.

Euríbor

El euríbor es uno de los términos hipotecarios de los que más se habla, pues es el principal índice de referencia que se utiliza para el cálculo del tipo de interés en las hipotecas a tipo variable. Es importante estar al tanto de su evolución y saber cómo afectan las subidas y bajadas del euríbor a tu hipoteca.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Es un impuesto que grava los actos formalizados en documento público, inscribible y con cuantía económica. Se aplica tanto a la compraventa de la vivienda como a la hipoteca, ya que ambas se registran como documentos públicos.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Es un impuesto que se aplica sobre la compra de vivienda de segunda mano, y su cuantía depende de cada comunidad autónoma.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Es el impuesto que se aplica sobre la compra de viviendas nuevas. El tipo de IVA es del 4 % para viviendas de protección oficial y del 10 % para vivienda libre.

Interés de demora

Es el porcentaje adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas en caso de que retrasos en el pago.

Nota simple registral

La nota simple es otro de los términos hipotecarios que escucharás más de una vez durante el proceso de compraventa. Se trata de un documento que emite el Registro de la Propiedad y que sirve para conocer las cargas que pesan sobre una vivienda.

Registro de la Propiedad

El registro de la propiedad es el organismo público en el que se registra la vivienda y todos los cambios que se produzcan sobre ella, como el cambio de titular o las cargas sobre la misma.

Seguro de vida

Se trata de un producto de ahorro y protección ante fallecimiento. El seguro de vida que contratas con la hipoteca evoluciona con el préstamo y el capital asegurado se adapta a lo que queda por pagar.

Seguro de hogar

El seguro de hogar se contrata para cubrir los daños materiales sobre la vivienda, como los desperfectos causados por el agua, cristales rotos y otras circunstancias. Todas las casas hipotecadas deben contar con un seguro de hogar que por lo menos tenga cobertura contra incendios.

FEIN y FiAE

Con la nueva ley hipotecaria 5/2019 de 5 de marzo aparece La FEIN (Ficha europea de información normalizada) contiene la información personalizada de la hipoteca, mientras que la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) informa sobre las cláusulas o elementos más relevantes del préstamo.

FIPRE

Es el acrónimo de Ficha de Información Precontractual. Se trata de un documento con carácter gratuito que contiene la información básica del préstamo hipotecario, como el importe máximo, tipos de interés y gastos de preparación del préstamo. Se trata de información orientativa.

TAE

Es el acrónimo de Tasa anual Equivalente y se utiliza para comparar hipotecas, ya que además del tipo de interés a pagar incluye los gastos del préstamo.

Tasación

La tasación de la vivienda sirve para determinar su valor estimado, que no siempre tiene porqué coincidir con el valor de compra. Las entidades financieras utilizan la tasación para determinar cuánto dinero pueden prestar.

Tipo de interés nominal

Es el tipo de interés al que el banco presta dinero sin descontar inflación ni incluir el coste de las comisiones.

Valor catastral

El valor catastral se determina de forma unilateral y objetiva por la administración a partir de los datos que figuran en el Catastro. Se utiliza principalmente para el pago de impuestos, como la plusvalía municipal o el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).